Accueil / Immobilier /

Prologis en phase d’expansion

, par Sylvain Chanourdie

Prologis France vise une extension de 50% de son parc immobilier et se lance dans la logistique urbaine. Toujours portée par une forte demande locative, la filiale du groupe américain annonce de nouveaux services clients pour se distinguer sur le haut de gamme et doper les rendements.

2018 aura été une année charnière pour Prologis France. Après une décennie en retrait par rapport au reste du groupe en terme de taux d’occupation, ses 118 plateformes ont affiché à fin décembre un remplissage record de 98,4 % contre 90 % en janvier. Un taux au-dessus de la moyenne européenne, 98%, et de celle de l’ensemble groupe américain, 97,5%, dans ses 19 pays de présence en Amérique, Europe et Asie. De quoi réjouir la directrice générale France, Cécile Tricault : « Dans la lignée des résultats du groupe, nous avons connu une année record, en particulier sur le plan locatif ».
Cette performance a été favorisée par « marché extrêmement porteur », toujours entraîné par l’e-commerce et la grande distribution, et contraint par une pénurie foncière structurelle. La filiale française y voit aussi le fruit d’un « travail de fond » sur son patrimoine. En particulier, elle s’est délestée de quelque 200 000 m² en 2018 afin de « se recentrer les marchés de la dorsale offrant la plus forte valeur ajoutée et le meilleur potentiel de croissance. Nous privilégions les sites propices à une logique de hub, où par exemple une plateforme de La Poste va attirer les e-commerçants, et où nous pouvons plus facilement mutualiser les services pour nos clients » détaille Cécile Tricault. La surface totale de ce parc immobilier optimisé s’établit à 2,8 millions de m² à fin 2018, dont la moitié en région parisienne.

Débuts en logistique urbaine

Cette phase de consolidation laisse la place à une stratégie d’expansion de son parc immobilier, qui jusqu’alors évoluait un peu au-dessus des 3 millions de m² : « Nous voulons faire croître la taille de notre patrimoine à 4 voire 4,5 millions de m² d’ici à 2 à 3 ans, par acquisition des dossiers les mieux placés et par développement à parts égales » annonce la directrice générale. Les principales cibles seront la dorsale, et des marchés secondaires comme Orléans ou Le Havre, pour des projets d’une surface minimale de 20 000 m².

Ces nouveaux projets vont de pair avec une nouvelle approche géographique afin de satisfaire la demande en logistique urbaine : « Depuis quelques mois, nous réfléchissons à combler le maillon qui nous manque, la présence en centre-ville ou en périphérie des grandes villes » développe Cécile Tricault, qui précisera la nature des opérations prévues en cours d’année. Les actifs d’Aulnay et Bonneuil-sur-Marne pourraient faire partie de ce nouveau schéma urbain.

Demande de flexibilité

La quête de performance bénéficie aussi du succès des locations de courte durée, des baux simplifiés d’une durée inférieure à 3 ans pour une cellule de 6000 m² au minimum. La flexibilité de la formule, qui peut être mis en place en J+1, séduit les logisticiens. 38 baux de ce type ont été signés en 2018 contre 13 en 2017. D’une durée moyenne de 12 à13 mois, ils représentent plus d’un quart des prises à bail de 2018, soit un total de 250 000 m². Les baux courts offrent en outre un très bon rendement locatif : « Ces locations sont plus chères de 10 à 15% que les baux classiques » précise Cécile Tricault.

De quoi compenser le fléchissement de la prise à bail. Après une autre année record, un million de m² en 2017, la surface louée sur le patrimoine l’an dernier représente 660 000 m². « Nous ne voyons plus d’ouvertures de plateformes XXL comme en 2017. La grande distribution, moteur de la demande, a atteint un palier dans la restructuration de leur supply chain » explique Cécile Tricault.
Les projets développés en 2018 ont suivi la même tendance. 82 000 m² neufs ont été livrés contre 100 000 m² en 2017, composés de deux plateformes en région parisienne : la première à Marly-la-Ville (95) pour Exertis, sur 25250 m² (avec 60 000 m² supplémentaires prévus) et la seconde à Moissy Cramayel (77) pour Cultura, sur 56600 m². Trois nouveaux projets ont été lancés pour 86 000m² contre 106 000m² en 2017. Deux sont en construction sur le parc de Douvrin (62), un entrepôt de 51 400 m² pour Geodis, un second pour La Poste, 26 300 m². Le parc de Vémars (95) sera bouclé avec un dernier entrepôt de 8200 m² pour XPO dont la construction été lancée en février.

Vers le haut de gamme

Dernier levier pour s’assurer d’un bon remplissage des bâtiments, et aussi d’un meilleur rendement, la montée en gamme du patrimoine. Cela passe par davantage de services client, par exemple la mise à disposition de bornes de recharge électrique, de services de navettes, d’un « site manager » chargé de centraliser les demandes des clients d’un parc... Parallèlement, les bâtiments se voient équipés d’un système de gestion technique connecté (solution Eegle). La consommation des fluides, l’éclairage, le chauffage, ou encore l’ouverture des portes à quai peuvent être suivis et pilotés en temps réel, en les visualisant sur une maquette numérique du bâtiment.
Une nouvelle offre digitale fera son apparition avant l’été. Baptisé Prologis Essential, ce service en ligne permettra de commander auprès de prestataires présélectionnés par Prologis du matériel tels que des racks ou des prestations telles que la gestion des déchets, le nettoyage, la maintenance, etc.
Autre marqueur « premium », la prise en compte de l’environnement. Les sites de Marly, Moissy et Douvrin sont déjà issus d’anciennes friches industrielles, une façon de minimiser l’emprise agricole ou naturelle. Le site de Marly a également reçu le label BiodiverCity qui récompense les opérations logistiques les plus vertueuses au plan écologique. L’accent mis sur le paysage, le déploiement de panneaux photovoltaïques sur les toits, les parkings font partie des critères. Un label qui vient s’ajouter aux certifications HQE, BREEA ou LEED, et qui devrait à terme distinguer la totalité des projets.

Le magazine et les hors-séries

Stratégies Logistique 177 - Juin / Juillet 2019

Stratégies Logistique n°177 est paru.

Hors-série n° 18 - Retail Chain

Téléchargez ce hors-série consacré à l’événement Retail Chain, qui s’est tenu à Paris le 10 avril 2019.

Cliquez ici pour télécharger ce hors-série.

Hors-série n°17 - World Class Logistics

Téléchargez ce hors-série consacré à l’événement World Class Logistics, qui s’est tenu à Paris-La Défense le 5 décembre 2018.

Cliquez ici pour télécharger ce hors-série.