L’urgence d’une vision globale et d’une fiscalité logistique

Stratégies Logistique : Les acteurs de l’immobilier logistique en France semblent se montrer plutôt satisfaits des chiffres du secteur à l’approche de la fin de l’année 2018. Quel regard portez-vous sur ce marché aujourd’hui ?

Claude Samson : Les 9 premiers mois de l’année affichent les tendances d’un marché encore très dynamique qui ne seront pas démenties au dernier trimestre. 2018 est une année très forte en termes de mètres carrés construits et commercialisés. Cette forte croissance est due essentiellement aux prestataires logistiques.

Elle est la conséquence pour partie de la réorganisation des schémas logistiques de la grande distribution. Sans surprise, le second axe porteur de la demande en surfaces est la croissance continue du commerce électronique.

Enfin, on voit bien que les enseignes tendent à regrouper l’approvisionnement de leurs différents formats de magasins dans les mêmes entrepôts en y intégrant par la même occasion le e-commerce et les drives.

On constate aussi des évolutions spécifiques dans certaines zones géographiques. La dorsale Lille, Paris, Lyon, Marseille constitue toujours les 2/3 du marché du marché mais on voit émerger un dynamisme nouveau sur la façade ouest du pays à Rennes Nantes, Bordeaux, Toulouse.
Le Grand Est comporte également de belles opportunités, avec la proximité de la Belgique, du Luxembourg et la pénurie foncière que connaît l’Allemagne.

Autre indicateur significatif, les exemples d’opérations « en blanc » refont leur apparition, alors que jusqu’à une époque récente on ne construisait que du « clé en main ». Les gens qui ont du foncier n’ont pas peur de construire en blanc parce qu’ils savent pouvoir s’appuyer sur une demande solide.

Contrairement à une idée reçue, les entrepôts XXL de 150 000 à 2000 00m2, ne sont pas le cœur du marché. La force de l’immobilier logistique en France est aujourd’hui la construction d’entrepôts de 40 000 à 60 000m2.

Le besoin en très grands entrepôts engendré par la refonte des logistiques est désormais en partie couvert.
Les prestataires et les industriels travaillent maintenant à rapprocher leurs logistiques des zones de consommation sur le plan régional.
Enfin, on va vers un parc immobilier de plus en plus qualitatif car la demande se porte essentiellement vers des bâtiments de classe A avec certifications. Reste en suspens la question des entrepôts anciens.

S.L. : La construction des entrepôts est un sujet de prédilection pour les législateurs quel bilan peut-on tirer de l’évolution du changement de la réglementation de l’immobilier logistique depuis l’arrêté ICPE de 2017 ?

C.S. : La rédaction de l’arrêté ICPE du 11 avril 2017 (Installations classées pour la protection de l’environnement NDLR) est une évolution plutôt qu’un changement. Ce texte nous a donné un peu d’air, ouvrant la possibilité à des aménagements de projets et à des dérogations.

Cette plus grande souplesse, appuyée par des études ad hoc, nous a conduits à multiplier les concertations avec les DREAL et les SDIS. Une vingtaine de dossiers sont en cours au moment où nous parlons et il n’y a pas de points de blocage.

A n’en pas douter la concertation et l’échange ont fonctionné. Nous avons noué des contacts avec la fédération nationale des sapeurs-pompiers et nous avançons maintenant dans une démarche extrêmement constructive où il est clair pour tout le monde que nous ne souhaitons pas « casser le système » comme le montre la qualité des dossiers de dérogation, mais trouver des solutions ensemble. Ces dernières constituent une cote bien taillée entre la réalité économique et la préoccupation partagée de sécurité.

Reste le problème majeur de délais toujours longs et incertains pour la délivrance des autorisations. Le texte de 2017 va dans le bon sens mais l’obtention d’une autorisation environnementale unique renvoie et les textes sur la compensation de terres agricoles, par exemple, rajoutent des délais.
Il en résulte une complexité extrême qui obère les bénéfices de l’arrêté du 11 avril. Pour nous une task force de simplification de notre contexte législatif doit être lancée absolument dans les mois qui viennent et aboutir en 2019.

S.L. : Quelles simplifications ?

C.S. : Nous souhaiterions pouvoir sortir tous les entrepôts qui abritent des matières non dangereuses du régime d’autorisation pour le passer dans un processus d’enregistrement plus simple et qui a fait ses preuves d’efficacité ces dernières années.
Mais surtout, nous avons besoin que les pouvoirs publics travaillent avec une vision globale des sujets.
Sur la question de l’imperméabilisation des sols, par exemple, on nous demande, et c’est légitime, de consommer le moins possible de foncier agricole « frais » mais en même temps la réglementation nous impose des distances aux limites de propriété et des dimensions de bassins de rétention démesurés par rapport aux besoins ou encore on nous interdit très souvent par le biais des PLU (Plans locaux d’urbanisme) de monter des bâtiments en hauteur.

S.L. : Plus précisément, la publication de la loi ELAN et les discussions au Parlement du projet de loi de finances pour 2019 (PLF) sont ils de nature à modifier l’environnement législatif de la construction d’entrepôts ?

C.S. : Oui mais nous arrivons parfois à être entendus des parlementaires. Notre démarche générale est de leur expliquer que les bâtiments qui posent des problèmes (ceux qui brûlent ou polluent) sont des bâtiments souvent très anciens qui, pour la plupart, ne respectent pas la règle. Dès lors, nous demandons de cesser de renforcer la règle pour ceux qui l’appliquent et de l’appliquer à ceux qui ne la respectent pas.

Lors de l’incendie il y a quelques semaines d’un entrepôt moderne contenant des pneumatiques on a pu vérifier que toutes les règles que nous mettons en place ont permis de contenir le feu à l’intérieur de la cellule où il s’est déclaré sans aucune propagation à l’extérieur.

Nous avons obtenu le retrait d’un amendement à la loi ELAN déposé à l’Assemblée nationale qui demandait le passage des entrepôts en CDAC (Commissions départementales d’aménagement commercial). Ces dernières délivrent des autorisations d’exploitation commerciale pour les entrepôt de plus de 1000 m2. C’était une disposition clairement destinée aux entrepôts du e-commerce. Sauf que personne ne peut dire si un entrepôt sera toujours utilisé pour du e-commerce.

S’agissant du travail parlementaire sur le PLF 2019, un vent de panique a soufflé dans la profession quand il a été question d’instaurer une taxe commerciale sur les entrepôts du commerce électronique. Nous avons réussi à expliquer aux parlementaires qu’il était impossible dans la vie d’un entrepôt de spécifier l’activité e-commerce et nous avons été entendus. L’amendement a été rejeté.

A plus long terme un autre point nous préoccupe, c’est le financement du Grand Paris qui va engendrer de nouvelles taxes sur les entrepôts. Il semble que pour l’instant l’augmentation sera limitée mais nous savons que ce genre de question n’est jamais tranché définitivement.

S.L. : L’un des grands sujets du moment dans l’immobilier logistique est la requalification fiscale de certains entrepôts en sites industriels, où en est ce dossier ?

C.S. : La requalification est quelque chose qui nous préoccupe sur lequel nous travaillons beaucoup et depuis plusieurs années. L’administration semble aller vers un plafond d’investissement dans l’équipement intralogistique au delà duquel l’entrepôt sera requalifié en site industriel et assujetti à la fiscalité qui correspond.
Or, de nombreux équipements sont imposés par la réglementation (du travail, de la chaîne du froid...). Pour les logisticiens, cela peut représenter une multiplication par 2, 3 ou 4 du montant de la taxe foncière. Imaginez la même situation pour les ménages !
Cette situation n’est pas acceptable. Elle met en péril certaines implantations. Faudra-t il aller jusqu’à vendre un bâtiment pour en payer les taxes ?

Nous avons demandé un moratoire à l’administration tant que les règles n’ont pas été fixées. Nous avons aussi demandé à revoir les conditions de la requalification.

Les valeurs qui nous sont proposées ne nous paraissent pas convenir (un amendement au projet de loi de finance pour 2019 prévoit de porter le plafond de 300M€ à 500M€).
Nous demandons la fixation d’un seuil sous forme d’un pourcentage sur la totalité de l’investissement intralogistique. Un seuil de 50% nous paraît de nature à justifier la requalification.
Reste que, à moyen et long terme, une fiscalité adaptée à la logistique, ni industrielle ni commerciale, nous semble nécessaire. Elle devra être construite de manière à préserver la compétitivité de la France danas un marché de plus en plus européen.