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Covid-19 : L’impact sur l’immobilier logistique

, par Stratégies Logistique

Que ce soit à court ou à moyen terme, la pandémie de Coronavirus aura un impact sur l’immobilier logistique, constatent différents acteurs du secteurs. La logique des secteurs géographiques pourraient être rebattus.

Pour le premier trimestre 2020, Arthur Loyd Logistique, acteur de l’immobilier logistique français, a enregistré une baisse de 49% par rapport à la moyenne des surfaces commercialisées depuis 2015, pour un total de 382 000 m². Les principaux secteurs de la dorsale (Ile-de-France, Hauts-de-France, Lyon, Marseille) enregistrent ainsi une baisse significative, avec seulement 13 transactions effectuées pour un total de 158 000 m². D’où l’émergence des secteurs secondaires, bien que nettement moins actifs qu’en 2019, qui concentrent désormais 59 % de la demande placée totale.

Même constat chez JLL : à l’issue du 1er trimestre 2020, le développeur ne comptabilisait en effet que 327 000 m² commercialisés dans l’hexagone pour les surfaces de moins de 10 000 m2, « un niveau plancher qui contraste franchement avec la dynamique observée ces dernières années. Par rapport à l’an dernier à la même époque, la baisse est de 65 % ».

XXL comme tailles moyennes

Les entrepôts de taille moyenne (entre 10 000 et 20 000 m²) ne font pas exception : avec 12 signatures, ils représentent 80 % des mouvements du trimestre. Les transactions XXL (> 40 000 m²) chez JLL sont au nombre de deux : Sun City pour 75 000 m² au sein du futur parc e-logistique e-Valley à Cambrai (59) et XPO Logistics qui a pris à bail 47 000 m² sur la commune d’Artenay (45).

« Au-delà de la baisse évidente d’activité, nous sommes également confrontés à un report des décisions immobilières des utilisateurs », remarque Jean-Marie Guillet, directeur logistique JLL France. « De nouvelles questions stratégiques s’imposeront aux acteurs de la logistique, notamment celle de la résilience de leur supply chain qui pourrait les amener à favoriser le rapprochement et la multiplication des points d’approvisionnement, ce qui contribuerait in fine à une hausse de la demande régionale ».

Problèmes structurels et conjoncturels

Le bas niveau de la demande placée au 1er trimestre s’explique en partie par des facteurs préexistants à la crise du Covid-19 : « faiblesse des fonciers disponibles à proximité des grandes villes, délais de levée des conditions suspensives à la construction de projets logistiques ayant déjà trouvé preneur, période pré-électorale, marché arrivé à maturité », détaille Arthur Loyd Logistique.

La pandémie actuelle laisse présager certains problèmes de taille : augmentation de la vacance, renégociations des loyers ou un assèchement du crédit. Des opportunités se dessinent pourtant, via le développement du e-commerce, la logistique du circuit court ou la signature de baux précaires pour stocker les probables surplus à venir, estime JLL.

L’exemple chinois

Dans son dernier rapport, Prologis Research tire certains enseignements du marché immobilier chinois, qui reprend peu à peu des couleurs. Globalement, les clients de Prologis ont mis en place une poursuite d’activité, avec toutes les mesures nécessaires (hors fermetures imposées par le gouvernement). La construction d’immeubles logistiques a pris du retard, avec un redémarrage difficile.

Les livraisons se sont poursuivies globalement sans interruption majeure, malgré les pénuries de main d’oeuvre, avec même une accélération du e-commerce, notamment épiceries et détaillants. Malgré les blocages et les restrictions de déplacement en Chine, Prologis a quand même signé plus d’une demi-douzaine de baux (nouveaux et renouvelés) en Chine. Reste qu’une deuxième vague de Covid-19 pourrait déprimer la demande logistique immobilière à court terme.

Pour établir un état des lieux en France, l’ AFILOG, l’association professionnelle représentant les métiers de l’immobilier logistique et de la supply chain, a lancé une enquête sur l’utilisation et le développement de surfaces logistiques.

Le magazine et les hors-séries

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