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L’entrepôt à étages a besoin d’un cadre réglementaire adapté

, par Erick Demangeon

L’objectif « Zéro artificialisation nette » oblige l’immobilier logistique à se réinventer et à développer une nouvelle génération de bâtiments. Les entrepôts à étages, aménagés en zone urbaine, apporte une réponse à cet enjeu. Un cadre réglementaire dédié pourrait soutenir leur développement ailleurs.

En janvier 2019, le port de Gennevilliers inaugurait la plateforme à étages Paris Air2 Logistique, avec Ikea et Leroy Merlin pour clients. Conçu par Vailog, ce bâtiment de 63 000 m2 sur deux niveaux (R+2) sera suivi, sur le port des Hauts-de-Seine, par un autre immeuble logistique à étages en 2026. Développée par Goodman, cette plateforme multimodale, baptisée Green Dock, développera 90 000 m2 sur quatre niveaux (R+3). Les trois quarts de sa surface sont déjà réservés par Stef, DB Schenker et Ceva Logistics.
Paris Air2 Logistique et Green Dock sont des projets réalisés sur des friches industrielles. Ils répondent du coup à la loi Climat & Résilience, du 22 août 2021. Laquelle impose de réduire de 50 % l’artificialisation nette des sols, d’ici 2030, puis de 100 % à l’horizon 2050. Le respect de ces objectifs aura pour conséquence, de réduire les disponibilités foncières en France, quelles que soient les constructions envisagées. Dans l’immobilier logistique, historiquement consommateur de terres non artificialisées, il devrait rendre durable une pénurie de terrains déjà perceptible autour de plusieurs grandes villes, comme Paris, Lyon ou Marseille.

Localisation urbaine

C’est dans ce contexte que les analystes et conseillers immobiliers EOL et Arthur Loyd Logistique, accompagnés du contractant général GSE, ont débattu sur les enjeux des entrepôts à étages, lors d’une webconférence le 24 mai. Premier enseignement tiré de cet échange, les bâtiments logistiques à plusieurs niveaux en France ont tous été construits à proximité ou au sein de grands centres urbains. «  La pression foncière y est la plus forte, en termes de surfaces comme de prix  », a expliqué Didier Terrier, directeur général associé d’Arthur Loyd Logistique. La localisation urbaine, où la ressource foncière est rare et chère, est considérée comme la principale raison pour aménager un bâtiment à étages. Elle justifierait les loyers pratiqués dans ces derniers, estimés entre 150 et 170 €/m2/an à Paris et dans sa proche couronne.

Coûts à anticiper

Plusieurs contraintes sont à prendre en compte lors de projets d’entrepôts à étages, a rappelé Guilherme Schweder, directeur des opérations chez GSE : « Ces actifs sont aménagés sur des terrains, déjà bâtis, ou sur des friches, déjà artificialisées. Les temps et coûts de démolition, ainsi que de dépollution, doivent être identifiés avec précision à chaque projet  ». Les mesures de prévention des risques, spécifiques à l’environnement urbain, ainsi que le dimensionnement et la capacité des accès aux différents étages, sont également à anticiper dans les phases de conception, a souligné le responsable. Disposer d’accès autonomes, au moyen de rampes desservant chaque étage, par exemple, est présenté comme une configuration idéale. Ces équipements garantiraient la polyvalence du bâtiment et sa reconversion lorsqu’un locataire part. Ce cahier des charges, localisation incluse, élèverait le coût de construction de ces entrepôts jusqu’à 400 €/m2.

Besoin de visibilité

Pour Laurent Sabatucci, ces caractéristiques plaident « pour un cadre réglementaire facilitateur dédié aux entrepôts à étages  ». Le directeur associé et fondateur d’EOL a rappelé que chaque projet, de ce type, devait obtenir des autorisations sur-mesure de la part des Directions régionales de l’environnement, de l’aménagement et du logement (DREAL) et des Services départementaux d’incendie et de secours (SDIS). « Un cadre réglementaire clarifié faciliterait et accélèrerait l’instruction de ces bâtiments », a-t-il défendu. Il serait aussi un moyen d’aborder, voire d’harmoniser, les hauteurs constructibles, se sont accordés les trois intervenants.
Au-delà, Laurent Sabatucci a estimé qu’un cadre réglementaire adapté donnerait de la visibilité aux investisseurs. Il permettrait l’émergence de projets en dehors des zones urbaines. Seule condition, selon lui, pour que les entrepôts à étages deviennent un véritable marché en France.

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