- En baisse de 3 %, la demande placée dans les entrepôts de plus de 10 000 m2 s’est élevée à 3 Mm2 selon Arthur Loyd Logistique.
- Senalia
Au plan national, l’immobilier logistique reste dans un cycle bas. La demande des acteurs du e-commerce et de l’industrie devrait l’animer cette année avec quelques places fortes régionales comme le Centre-Val de Loire. Au-dessus de 5 %, la vacance redonne de l’air à l’offre immédiate et stabilise les loyers.
A Illiers-Combray et Beauvais, les deux seules transactions de plus de 100 000 m2 signées par Amazon ont animé le marché de l’immobilier logistique l’an passé. En baisse de 3 %, la demande placée dans les entrepôts de plus de 10 000 m2 s’est élevée à 3 Mm2, selon le bilan d’Arthur Loyd Logistique présenté le 5 février à Paris. Dans un environnement incertain et une conjoncture économique sans relief, « le marché parvient à se maintenir », défend sa responsable Etudes et Recherches Camille Della-Balda. Dans l’industrie, « dont la demande progresse pour la 3e année consécutive », et le e-commerce, « marqué par l’arrivée d’acteurs chinois, les chargeurs ont concentré 53 % de la demande placée », précise-t-elle.
Reflet d’un marché atone sans doute, la part des surfaces neuves commercialisées s’est contractée de façon sensible « à 57 % au profit des actifs de seconde main » ajoute Camille Della-Balda. Cette tendance semble avoir été amplifiée par le comportement des prestataires davantage préoccupés à remplir leurs entrepôts existants.
Cette photographique nationale confirme la stabilisation de la vacance à 5,8 % et une croissance maîtrisée des loyers calquée sur l’inflation (+ 1 à 2 %). Arthur Loyd Logistique estime que « ces tendances et ce cycle bas dureront jusqu’en 2027 a minima » malgré la reprise de la demande dans l’industrie.
Evolutions contrastées sur la « Dorsale »
L’analyse régionale montre une reprise forte de l’Ile-de-France, Oise comprise, avec 728 000 m2 commercialisés (+ 35 % sur un an mais – 18 % par rapport à la moyenne quinquennale). Avec une vacance de 6 %, les loyers s’y négocient entre 65 et 90 €/m2/an. Au nord de la « Dorsale », les Hauts-de-France recensent 439 000 m2 placés (- 4 %) malgré l’absence de grands projets supérieurs à 65 000 m2. Son taux de vacance bondit de 7,4 à 8,9 % avec des loyers stabilisés autour de 56 €/m2/an.
Faussée par la transaction d’Amazon à Colombier-Saugnieu en 2024, la région Auvergne-Rhône-Alpes termine l’année sur 355 000 m2 en baisse de 17 %. L’un des faits marquants sur ce territoire, selon Antoine Monnet, consultant chez Arthur Loyd Logistique, « est le décrochage de la Plaine de l’Ain ». Sur une vacance régionale moyenne toujours tendue à 3,5 %, la Plaine de l’Ain affiche 9,1 % ! Un fort écart est constaté aussi sur les loyers se négociant entre 64 et 85 €/m2/an. Avec 192 000 m2, la région Provence-Alpes Côte d’Azur décroche elle aussi de 24 % sans réelle perspective de rebond cette année, semble-t-il. L’offre existante y est quasi nulle (vacance de 3 %) et seuls 125 000 m2 annoncés à court terme ont obtenu leur permis de construire et purgé leurs autorisations.
Le Centre-Val de Loire confirme
En seconde position nationale, le Centre-Val de Loire tangente 530 000 m2 placés devant la Normandie à près de 300 000 m2, Pays de la Loire autour de 170 000 m2 et le Grand Est à plus de 150 000 m2. La région Centre concentre en 2025 la majorité des opérations XXL de 60 000 m2 à plus de 100 000 m2. « Les marchés hors Dorsale sont les seuls désormais en mesure de développer de la logistique de grande envergure », affirme Didier Terrier. Le directeur associé d’Arthur Loyd Logistique y recense le plus fort potentiel de croissance avec 2,9 Mm2 d’entrepôts dont les permis de construire ont été obtenus et les autorisations purgées. De quoi tempérer les taux de vacance en tension dans le Centre-Val de Loire (3,8 %), en Normandie (3,4 %) et dans les Pays de la Loire (3,4 %).
